微型房企步入“KTV”

微型房企步入“KTV”

“第三支箭”射出之後,第一個做出反應的,不是還在位的TOP10房企,也不是曾在位的TOP50房企,而是一家,幾乎沒聽過名字的微型房企——福星股份。

這是一家湖北企業,全名爲湖北福星科技股份,主營業務有房地產業和金屬製品業。其中,房地產業的營業額約佔到公司93%(半年報數據)。

上半年,福星股份的房產銷售額,大約50億元,只夠排到行業第120名開外。但這已經超過了曾經的千億房企新力,也高於朗詩、三盛、大發、鴻坤等其他知名度更高的“全國性”房企。

而另一個令人更爲驚詫的是,這個在國內都知名度不足的福星,其實在美國和澳洲都有項目。屬於十分努力卻又默默無聞。

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這一波承接住“第三支箭”政策做股權定增的,有不少像福星股份這樣的企業。

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他們在行業大起時,因爲不夠“爭搶”而並不出名,但在行業向下落時,卻也被沒有被打亂髮展節奏。

比如上半年,百強房企全口徑銷售金額約同比下降51%,但福星股份只同比減少了16.38%。而另一家同樣發佈了定增計劃的天地源,甚至半年銷售額同比還增長了6.6%。

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眼下,房地產的政策拐點已到,以前不敢想的,現在全投喂到位了。大房企可能還在ICU,但小房企已經一腳邁進KTV了。

11月28日證監會支持房企股權融資“第三支箭”射出,截至12月21日,據地產壹線的不完全統計,已經有福星股份、世茂股份、北新路橋、新湖中寶、大名城、陸家嘴、萬科、華夏幸福、天地源、格力地產、招商蛇口、華髮股份、嘉凱城、金科股份、冠城大通、外高橋、綠地控股、迪馬股份、中華企業、西藏城投、三湘印象、榮盛發展等超過22家A股上市房企(涉房企業),響應政策籌劃再融資。

不難看出,超過一半,都是行業裡不具名的百億級以下小房企。西藏城投上半年的房地產項目合同銷售金額,甚至只有16.25 億元。

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這些企業,在公開市場的融資話語權不高,借貸利率也高於行業平均值——福星股份上半年末的銀行貸款成本最高8%,非銀行的最高達到11.7%。

而嘉凱城更高,半年報裡所示,其銀行貸款的平均融資成本爲9.55%,信託融資成本則要10.3%-14%。

在以前,解決高息借款的辦法,就是高週轉,快進快出,減少利息支出,又或者借新還舊,低息置換高息。

但後來,高週轉和再融資的渠道都走不通了,這些小房企只能仰仗有限的自有資金池發展,雖債務額不高,但畢竟又要還債又要開發,旗下項目的進程必然受阻,成長性緩慢。

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而定增,給這個閉環,打開了一扇格局。

嘉凱城披露的定增預案,透露本次非公開發行A股股票募集資金的總額不超過10.2億元,扣除發行費用後,募集資金淨額將用於償還有息負債及補充流動資金。

嘉凱城認爲,這一系列動作,將有效降低公司融資規模,減輕公司財務負擔。公司淨資產將增加,資本實力將大幅增強,有利於上市公司後續可持續發展。

當然,大部分房企在發佈定增計劃時,還是把募集資金的主要用途,歸結給了響應政策趨勢,用於公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發建設。

大名城公佈的預案裡,30億募集資金中有21億將投向上海的5個項目。其中,青浦的大名城映湖項目,自2021年底就被爆出停工;大名城映園項目,再過3個月就到了規定交房日。都是大名城“保交樓”的關鍵項目。

榮盛發展3個擬投向項目中有2個傳出過停工消息。

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而福星股份的定增預案中:2.56億元擬投入紅橋城K6住宅項目;6.85億元投入紅橋城K15項目;此外4億元擬用於補充流動資金。

紅橋城項目,福星股份已經開發了小10年——2009年,福星與紅橋村村委簽訂了舊改合作協議,後於2013年1月順利以40.03億元競得地塊,並在2015年上半年開始入市。

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按半年報所示,福星計劃得到2025年和2026年末,才能實現該地塊的全部竣工。

舊改項目放到任何一家房企身上,都是現金沉澱大、開發週期長的難啃業務。單單這個地塊裡的K6、K15項目,福星預計總投資額,就需要約29.5億。截至目前,已經投入了17.8億,還有約11.7億的資金缺口。

如果定增成功,它一下就可以填上9.41億元的缺口,那麼這塊位於武漢市二環線之內的中心地帶——三眼橋路上的棚改項目,也將加速推動入市,符合武漢今年的棚戶區拆遷改造計劃。

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畢竟是個上市公司,有了快錢,也不能忘了對股東負責。

還一個值得注意的點,就是這些企業的發行對象。

已發佈定增預案的,目前共有5家,華髮股份、福星股份、嘉凱城、大名城、榮盛發展、三湘印象。除了福星、榮盛、三湘還未披露具體的認購對象,另外3家房企的發行對象,都包含了公司控股股東、實際控制人在內。嘉凱城甚至只有這一名特定投資者。

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大股東認購股份,一方面是體現對公司價值的認可及對公司未來發展的信心,從而增強投資人信心;另一方面,也是在保證公司實控權。

但當只有大股東認購,意味着認可度不足,那麼對公司的股價並不是好事。

爲此,房企還需要找新的“餅”,去寬慰被攤薄股份的小股東們,刺激股價。

福星股份就隨定增預案一起,發佈了未來3年的股東回報規劃。承諾原則上每年進行一次現金分紅,比例原則上不低於當年實現的可歸屬於母公司的淨利潤的10%。

榮盛發展也在發佈定增預案的同時,宣佈未來三年,現金分紅的比例,原則上不得少於最近三年實現的年均可分配利潤的30%。高於其以往分紅率。

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敏銳的機構,或許早就看出了小房企的八百個心眼,福星股份的三季報顯示,早在“第三支箭”政策落地前,中信證券就已大量買入公司股份,並已位列公司十大流通股東。

不論是炒股,還是等分紅,這一波中信證券,都已賺到。